El gobierno tomó “imprevisto” al fondo de imprevistos de los conjuntos residenciales

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El 15 de abril de 2020 el presidente de la república junto con todos sus  ministros  ( en cumplimiento del artículo 215 de la constitución política de Colombia) y en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica (COVID 19), promulgo el decreto 579 de 2020 que tiene como finalidad el adoptar medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, este decreto tendrá una aplicación para el periodo  que dure la emergencia económica y en otros aspectos hasta el 30 de Junio de 2020..

¿QUE REGULO?

  1. Autorización para la utilización del Fondo de Imprevistos:

El gobierno autorizo a los administradores de las propiedades horizontales (conjuntos residenciales, centros comerciales entre otros) que se hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración, para que hagan uso del fondo de Imprevistos de que trata el articulo 35 de la ley 675 de 2001 y con el fin de cubrir los gastos habituales de las copropiedades, requiriendo solamente para ello,  autorización del consejo de administración (no de la asamblea como lo estipula le ley 675 de 2001 en su art 35 inciso 3), y ante ausencia del consejo de administración el administrador podrá disponer libremente hasta el 50% del mismo y en caso de requerir mas de dicho porcentaje deberá citar a asamblea no presencial de que trata el artículo 42 de la ley 675 de 2001.

Por otra parte, estableció que los recursos del Fondo de Imprevistos deberán destinarse prioritariamente al mantenimiento de los contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y a la ejecución de los contratos con empresas de vigilancia, aseo, jardinería y demás unidades de explotación conexas, complementarias o afines.

Una vez finalizada la emergencia y en la siguiente asamblea de propietarios (ordinaria y/o extraordinaria) el administrador deberá rendir un informe con cuentas comprobadas del uso de los recursos utilizados, no obstante, en caso de existir REVISOR FISCAL deberá rendir informe a este desde el inicio de la utilización de los recursos.

Seguidamente autorizo para que las  copropiedades uso comercial o mixto en que sea necesario contratar servicios de sanidad, o relacionados con fin de mitigar el riesgo de contagio del Covid-1 podrán uso del Fondo Imprevistos en los términos señalados, y cuando se garantice el cubrimiento del pago los servicios mencionados en el segundo inciso del presente artículo.

Comentario: El gobierno en su buen pensar asimila que todas las propiedades horizontales cuentan en caja realmente con el fondo de imprevistos, cuando muchas de ellas ante su iliquidez reflejan el mismo solo con aspectos contables ( cartera morosa), es decir que para ese tipo de propiedades horizontales esta medida no tendrá ninguna eficacia.

Por otra parte muchas propiedades horizontales tienen los dineros del fondo de imprevistos en CDTS, fiducias, cedula de capitalización entre otros, lo cual ente el retiro antes de sus vencimientos,  generara clausulas penales (perdidas de intereses e incluso de capital, etc), por lo cual el decreto debió haber contemplado eximentes de dichas penalidad a la propiedades horizontales ante el retiro del fondo de imprevistos, pues es claro que para el gobierno la plata de los fondos de imprevistos de las propiedades horizontal están en caja (cuentas de ahorro, corrientes o debajo del colchón del administrador o de algún consejero) para que pudiera disponer de manera inmediata  para la contingencia.

  1. No cobro de intereses de mora o sanciones por no pago de cuotas de administración.

El decreto estableció claramente que durante periodo comprendido la vigencia del mismo y el treinta (30) junio de 2020, se podrán cancelar el pago de cuotas administración  de zonas comunes (expensas comunes de que trata la ley 675 de 2001),  en cualquier momento de cada mes,  sin mora, penalidad o sanción alguna proveniente la ley o acuerdos entre partes y en caso de que existan descuentos aprobados en cada administración serán mismas reglas del inciso anterior, es decir el descuento se mantiene durante todo el mes.

Esto significa a su vez  NO podrán generarse cobro de honorarios de casas de cobranzas sobre las cuotas de administración dentro del periodo del 15 de abril al 30 de junio de 2020 o mientras dure la emergencia.

 

  1. Asambleas de propiedad horizontal.

Ante la suspensión de las asambleas ordinarias de las propiedades horizontales decretadas por el gobierno nacional a finales del mes de marzo el decreto regulo sobre las mismas así:

  1. Se podrán efectuar en forma virtual, durante periodo comprendido la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, siguiendo los requerimientos del artículo 42 de la Ley 675 de 2001 y demás normas concordantes. Esto significa entonces la realización de asambleas no presenciales donde se tenga comunicación simultánea o sucesiva de los propietarios (Skype, Zoom  wasap etc), teniendo en cuenta el quórum requerido para el respectivo caso, (primera o segunda convocatoria). Adicionalmente la ley establece que “..la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad…”

 

  1. De manera presencial, a más tardar dentro mes calendario siguiente a finalización la declaratoria Económica, Social y las Ecológica, (es decir aún no existe fecha cierta toda vez que no se tiene claro si el gobierno extenderá por 30 días la declaratoria de emergencia). no convocada la asamblea, esta se en forma ordinaria la asamblea se reunirá por derecho propio el día hábil siguiente al mes calendario de terminada la emergencia a las 8:00pm en el edificio o conjunto

Comentario: Esta forma de asambleas virtuales se debe tener en cuenta que las convocatoria deberán contener los mismo requisitos exigidos que para las presenciales y deberá contener claramente cómo será el medio de comunicación que garantice la intervención simultánea de todos los propietarios. El problema resultara para aquellas propiedades horizontales  numerosas donde no existirán medios tecnológicos que garanticen la intervención de todos los propietarios y/o el manejo de la misma.

  1. Cobro de multas por la no asistencia a asambleas presenciales

El decreto estableció en su artículo 8 parágrafo 2 que bajo ninguna circunstancia se podrá cobrar multas por la no asistencia de copropietarios y/o sus delegados a asambleas ordinarias  presenciales, convocadas para el periodo comprendido entre la vigencia del decreto y el treinta (30) de junio de 2020, es decir que si los reglamentos de propiedad horizontal establecen las multas por la no asistencias a asambleas, estas solo  podrán ser sujeto de cobro si se es convocada a una asamblea virtual.

 

  1. Congelación del Reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes.

El decreto en su artículo 9 consagro la prohibición de que se realice el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes durante el periodo comprendido entre la vigencia del decreto y el treinta (30) de junio de 2020. Previendo que concluido el plazo se deberá pagar el incremento de las mensualidades posteriores, esto aplica tanto para las propiedades horizontales que ya aprobaron incrementos por asamblea como los que lo hacen de manera automática por reglamentos el 01 de enero de 2020, pues el decreto no excluyo dichas circunstancias.

Si quieres conocer más lo invitamos a ver nuestros videos en nuestro canal de YOTUBE “el derecho alcance de todos”.

 

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